El usufructo vitalicio es un derecho real que permite a una persona (usufructuario) usar y disfrutar de un bien ajeno durante toda su vida, mientras la titularidad permanece en manos del nudo propietario. En la práctica, el usufructuario puede vivir en la vivienda o percibir sus frutos (por ejemplo, alquilarla), pero no puede disponer del bien (venderlo o donarlo). A cambio, tiene el deber de conservar el inmueble y devolverlo cuando el usufructo se extinga (normalmente, con su fallecimiento).
Este esquema es muy habitual en planificación patrimonial, herencias y donaciones, y también cuando se vende la nuda propiedad a un inversor conservando el uso vitalicio. Frente a un arrendamiento, el usufructo no es un contrato de alquiler: es un derecho real con rango y efectos propios. Frente a la plena propiedad, aquí el dominio queda dividido entre quien usa (usufructuario) y quien es titular (nudo propietario).
La fórmula oficial para valorar el usufructo por edad (regla 89 − edad)
Para operaciones (donaciones, herencias, ventas de nuda propiedad…) es clave valorar el usufructo. En España se emplea la regla práctica 89 − edad del usufructuario para calcular el porcentaje del valor del usufructo sobre el valor total del bien.
- Si el resultado excede del 70 %, se topa en 70 % (supuestos de personas muy jóvenes).
- Existe un mínimo del 10 % para edades muy avanzadas.
El complemento hasta el 100 % corresponde a la nuda propiedad. Esta regla aproxima el valor económico del uso vitalicio: a más edad, menor porcentaje de usufructo; a menor edad, mayor.
Ejemplos reales por edades: 55, 65, 70, 75 y 85 años
Tomemos un inmueble de 300.000 € como base:
- 55 años → Usufructo = 89 − 55 = 34 % → 102.000 €. Nuda propiedad = 66 % → 198.000 €.
- 65 años → Usufructo = 89 − 65 = 24 % → 72.000 €. Nuda propiedad = 76 % → 228.000 €.
- 70 años → Usufructo = 89 − 70 = 19 % → 57.000 €. Nuda propiedad = 81 % → 243.000 €.
- 75 años → Usufructo = 89 − 75 = 14 % → 42.000 €. Nuda propiedad = 86 % → 258.000 €.
- 85 años → Usufructo = 89 − 85 = 4 %, pero aplica mínimo 10 % → 30.000 €. Nuda propiedad = 90 % → 270.000 €.
Estos cálculos orientan repartos de precio en ventas con reserva de usufructo o en donaciones con reserva de uso, y sirven de base para impuestos.
Usos habituales: herencias, donaciones y venta de nuda propiedad
En herencias, el testador puede legar a su cónyuge un usufructo vitalicio sobre la vivienda familiar para proteger su residencia, destinando la nuda propiedad a los hijos. En donaciones, es frecuente que unos padres donen la nuda propiedad y reserven el usufructo para seguir viviendo. En operaciones de liquidez (p. ej., vender la nuda propiedad a un inversor), el propietario obtiene capital hoy y mantiene el uso vitalicio. En todas estas casuísticas, la valoración por edad determina cuánto “vale” el uso que se reserva el usufructuario y cuánto “vale” la titularidad que recibe el nudo propietario.
Obligaciones y derechos: qué puede y qué no puede hacer el usufructuario
Desde el punto de vista práctico:
- Puede usar la vivienda “como si fuera suya” y obtener frutos (alquileres).
- Debe conservar el inmueble, asumir gastos ordinarios y devolverlo al extinguirse el usufructo.
- No puede vender la propiedad ni transmitir el usufructo más allá de lo permitido (es vitalicio y se extingue con su fallecimiento).
El nudo propietario, por su parte, mantiene la titularidad y afronta gastos extraordinarios (estructurales), y verá consolidado el pleno dominio cuando el usufructo termine.
Errores comunes al valorar el usufructo (y cómo evitarlos)
- Confundir “valor del usufructo” con “renta anual”: el porcentaje 89−edad se aplica sobre el valor del bien, no es una actualización de alquileres.
- Ignorar el mínimo del 10 % en edades avanzadas: puede distorsionar el reparto si no se aplica.
- No actualizar el valor del inmueble: hay que partir de una tasación razonable o de valores de referencia (catastral/mercado) coherentes.
- Olvidar el reparto de gastos: pacta por escrito quién paga IBI, comunidad, derramas, seguros y reparaciones.
- No alinear fiscalidad y contrato: la escritura debe reflejar con claridad la reserva de usufructo y el valor aplicado, para evitar ajustes o sanciones.
Impacto fiscal: IRPF, patrimonio y sucesiones/donaciones
- IRPF: los frutos del usufructo (alquileres) tributan como rendimientos del usufructuario. La venta de la nuda propiedad puede generar ganancia patrimonial para el transmitente (con posibles exenciones si es mayor de 65 años y vivienda habitual).
- Patrimonio: el usufructuario puede tener que incluir el valor de su derecho; el nudo propietario, el de la nuda propiedad.
- Sucesiones/Donaciones: si se constituye o transmite el usufructo por estas vías, se tributa sobre el valor del derecho (calculado por edad). Y cuando el usufructo se extingue y se consolida el dominio, hay que liquidar el impuesto correspondiente según el origen (herencia/donación o compraventa).
Guía rápida: pasos para calcular bien tu caso y dejarlo por escrito
- Valora el inmueble (tasación o referencia de mercado fiable).
- Aplica la regla 89 − edad (con topes) para obtener el % de usufructo y el % de nuda propiedad.
- Define el reparto de gastos (ordinarios/extraordinarios) y déjalo pactado en la escritura.
- Planifica impuestos (IRPF, plusvalía, ISD/ITP, patrimonio) según la operación.
- Firma en notaría con un contrato claro y coherente con la realidad económica.
- Inscribe en el Registro de la Propiedad para seguridad jurídica.
Conclusión y recursos útiles (calculadora y asesoramiento)
Valorar el usufructo por edad no es solo una fórmula: es la pieza central para repartir precio, derechos y obligaciones en herencias, donaciones o ventas con reserva de uso. Con una valoración correcta, evitas conflictos familiares, sorpresas fiscales y contratos desequilibrados. Si quieres revisar números de tu caso (por ejemplo, 70, 75 u 85 años) y ver escenarios de nuda propiedad, venta con alquiler garantizado o renta vitalicia, en Hausstar preparamos una simulación clara y por escrito para que decidas con seguridad.