Cuando fallece el usufructuario de un bien inmueble, se produce un hecho legal clave: la extinción del usufructo. Esto implica que el nudo propietario pasa a convertirse automáticamente en pleno propietario del inmueble, recuperando tanto la titularidad como el uso y disfrute del mismo. Es lo que se conoce como la consolidación del dominio.
Este proceso tiene implicaciones prácticas y fiscales importantes, que varían en función de cómo se adquirió inicialmente la nuda propiedad: si fue por compraventa, herencia o donación.
¿Qué es la consolidación del dominio y cuándo se produce?
La consolidación del dominio ocurre cuando el nudo propietario adquiere también el usufructo, fusionando ambos derechos y obteniendo la plena propiedad del inmueble. Este evento sucede automáticamente al fallecer el usufructuario (en el caso de usufructo vitalicio) o cuando se cumple el plazo (si era un usufructo temporal).
En la práctica, el nudo propietario podrá usar, alquilar o vender la vivienda, así como realizar reformas importantes, sin depender ya de otro titular.
Es importante subrayar que esta consolidación no está libre de consecuencias fiscales, aunque mucha gente lo desconoce.
¿Qué impuestos se deben pagar tras el fallecimiento del usufructuario?
Cuando el nudo propietario adquiere la plena propiedad del inmueble, debe tributar por el valor del usufructo que ahora ha absorbido. Este pago fiscal depende del origen de la nuda propiedad:
Si el nudo propietario recibió su parte por herencia o donación, debe pagar el Impuesto de Sucesiones o Donaciones. La base imponible será el valor del usufructo en el momento de la consolidación, y el plazo para liquidarlo es de seis meses desde el fallecimiento del usufructuario.
Si la nuda propiedad fue adquirida por compraventa, el impuesto que corresponde es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En este caso, la base imponible será el porcentaje del valor asignado al usufructo en el momento de la compra. El plazo para abonar el ITP es de 30 días desde la extinción del usufructo.
Ambos escenarios implican pagos importantes, por lo que es esencial estar informado y actuar con agilidad.
Plazos para liquidar impuestos según el tipo de adquisición
Cuando el nudo propietario ha adquirido su parte por herencia o donación, tiene un plazo de seis meses desde el fallecimiento del usufructuario para presentar y abonar el Impuesto de Sucesiones.
En cambio, si adquirió su parte por compraventa, tiene 30 días hábiles para liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a partir del momento en que el usufructo se extingue.
Actuar dentro de los plazos es fundamental para evitar recargos e intereses de demora.
Consejos clave para gestionar la consolidación del dominio
- Solicita el certificado de defunción del usufructuario cuanto antes. Es el primer paso legal para iniciar los trámites.
- Valora el inmueble adecuadamente, ya que ese será el punto de partida para calcular los impuestos.
- Consulta con un asesor fiscal especializado, especialmente si no tienes claro cómo se adquirió la nuda propiedad.
- Revisa tu escritura de adquisición original: en ella se especificará si la nuda propiedad proviene de una compraventa, herencia o donación.
- Registra la consolidación en el Registro de la Propiedad, una vez completado el proceso fiscal. Así aseguras la titularidad completa a tu nombre.
Cuando el usufructuario fallece, el nudo propietario deja de estar limitado en sus derechos sobre el inmueble. Sin embargo, debe ser consciente de sus nuevas responsabilidades: a partir de ese momento, también será el responsable del IBI, los seguros y todos los gastos derivados del inmueble.
Si estás en este proceso o necesitas ayuda para tramitar la consolidación del dominio tras el fallecimiento de un usufructuario, puedes contar con el equipo de Hausstar. Te asesoraremos para que el proceso sea rápido, claro y sin errores.