¿Por qué tantas personas mayores dudan entre estas dos fórmulas?
España es un país con una de las tasas más altas de vivienda en propiedad y, al mismo tiempo, una población cada vez más longeva. El resultado es claro: muchos jubilados poseen un patrimonio inmobiliario valioso, pero necesitan liquidez para pagar cuidados, mejorar su calidad de vida o, simplemente, complementar una pensión modesta. De ahí que la venta de la nuda propiedad y la hipoteca inversa se publiciten como soluciones estrella. Ambas permiten seguir viviendo en la casa, aunque de forma muy distinta.
Cómo funciona cada fórmula y qué requisitos debes cumplir
Nuda propiedad
- Vendes la titularidad de la vivienda a un inversor, pero conservas un usufructo vitalicio que te autoriza a vivir en ella (o alquilarla) hasta tu fallecimiento.
- Debes firmar escritura pública y liquidar impuestos por la parte vendida.
- El comprador asume la mayoría de los gastos estructurales; tú sigues pagando suministros y mantenimiento ordinario.
Hipoteca inversa
- Contratas un préstamo con garantía hipotecaria: el banco te adelanta capital (pago único, renta mensual o combinación) hasta un máximo que ronda el 45 % del valor tasado.
- Sigues siendo propietario, pero acumulas una deuda más intereses que se liquida cuando tú falleces o abandonas la vivienda.
- Requisitos habituales: más de 65 años, discapacidad ≥ 33 % o situación de dependencia, y vivienda libre de cargas relevantes.
Cuánto dinero puedes obtener: cifras y límites actuales
- Nuda propiedad: ingreso inmediato elevado (70-85 % del valor, según edad y mercado). Casos publicados muestran pagos únicos de hasta 123 000 € para pisos medios de 70 m².
- Hipoteca inversa: capital inicial menor; la ley obliga a reservar colchón para intereses. Habitualmente no supera el 45 % del valor tasado y, si optas por renta mensual, el importe no se revaloriza con la inflación.
Ventajas y desventajas: liquidez, herencia, impuestos e inflación
Nuda propiedad
- Ventaja: más dinero al contado y exención de IRPF si tienes > 65 años y es tu vivienda habitual.
- Desventaja: pierdes la titularidad; los herederos recibirán menos o nada del inmueble.
- Impuesto: pagas plusvalía municipal e ITP/ISD según proceda la transmisión.
Hipoteca inversa
- Ventaja: conservas la propiedad y la operación está exenta de IRPF e ITP al constituirse.
- Desventaja: recibes menos capital; si vives muchos años, la renta puede quedarse corta por la inflación y los herederos deberán devolver la deuda o perder la vivienda.
- Riesgo: la FDIC de EE. UU. ha alertado sobre malas prácticas comerciales y “fraude contra los ancianos” en productos similares, por lo que conviene leer la letra pequeña y comparar ofertas.
Riesgos ocultos y alertas de los reguladores
Además de los intereses y la inflación, la hipoteca inversa exige que sigas pagando IBI, seguros y mantener la casa en buen estado; si incumples, el banco puede exigir el vencimiento anticipado del préstamo. En la nuda propiedad el peligro es pactar mal la distribución de gastos y acabar asumiendo más costes de los deseados.
Alternativas menos conocidas que también dan liquidez
- Venta con alquiler garantizado (sale & leaseback): vendes la casa y firmas un alquiler vitalicio con renta ajustada.
- Renta vitalicia inmobiliaria: vendes la vivienda a cambio de una pensión mensual y, a veces, un pago inicial.
- Anticipo de alquileres: cedes la gestión del piso vacacional o segunda residencia a cambio de una renta asegurada varios años.
Estas fórmulas son menos visibles en la publicidad, pero pueden encajar mejor si prefieres conservar opciones de rescate o necesitas una renta indexada.
Guía rápida para elegir la mejor opción según tu perfil
- Valora tu prioridad: más capital inmediato (nuda propiedad) o mantener la titularidad (hipoteca inversa).
- Calcula tu horizonte de vida y gastos previstos: si necesitas mucha atención domiciliaria, un pago único elevado puede resultar más útil.
- Consulta a tus herederos: todas las opciones reducen la herencia. Mejor decidir en familia para evitar conflictos.
- Compara ofertas con un asesor independiente: hay diferencias notables en tasaciones y comisiones entre entidades e inversores.
- Revisa la letra pequeña de seguros, intereses y gastos futuros: especialmente en la hipoteca inversa, donde seguirás pagando tributos y mantenimiento.
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