¿Se puede vender una vivienda con usufructo vitalicio?
Sí, es totalmente posible vender una vivienda sobre la que existe un usufructo vitalicio. El usufructo es un derecho real que otorga a una persona (el usufructuario) la facultad de usar y disfrutar de un inmueble sin ser el propietario. Por su parte, la nuda propiedad corresponde a quien posee la titularidad del bien, pero sin el uso.
Esta separación de derechos no impide la venta, pero sí implica que el proceso debe cumplir ciertos requisitos legales y dependerá del tipo de venta que se quiera realizar. Existen diferentes opciones que permiten monetizar o recuperar la plena propiedad de una vivienda con usufructo vitalicio.
¿Qué requisitos legales se necesitan para vender un usufructo?
Dependiendo de si se desea vender únicamente el usufructo, la nuda propiedad, o el pleno dominio, los requisitos varían:
- Consentimiento de todas las partes: si se va a vender el pleno dominio (usufructo + nuda propiedad), ambos titulares deben acudir al notario.
- Escritura pública ante notario: toda operación debe quedar documentada legalmente, ya sea una venta completa o parcial.
- Cálculo del valor del usufructo y/o de la nuda propiedad: para repartir correctamente el importe y calcular impuestos, el valor debe determinarse según la edad del usufructuario, conforme a las tablas de Hacienda.
- Liquidación de impuestos: cada operación conlleva impuestos como el ITP o el Impuesto sobre el Valor Añadido, si corresponde.
Además, es altamente recomendable contar con asesoramiento legal para evitar errores que puedan comprometer la operación.
Tres formas legales de vender una casa con usufructo
Hay tres formas habituales de vender una vivienda cuando existe usufructo vitalicio:
1. Vender el pleno dominio de mutuo acuerdo
Esta es la opción más directa: usufructuario y nudo propietario venden juntos la vivienda a un tercero. Para ello, ambas partes deben estar de acuerdo y firmar juntas la escritura de compraventa.
Al concretarse la venta, el comprador adquiere la propiedad total y sin restricciones. Tanto el usufructuario como el nudo propietario reciben una compensación económica proporcional a su parte.
Este tipo de operación es frecuente cuando ambas partes están alineadas y desean desprenderse por completo del inmueble.
2. Vender la nuda propiedad y conservar el usufructo
Aquí, solo se vende la titularidad de la vivienda, mientras el usufructuario mantiene su derecho de uso vitalicio. Es decir, puede seguir viviendo en la casa o incluso alquilarla, mientras el nuevo nudo propietario espera a que finalice el usufructo.
Este modelo es muy utilizado por personas mayores que necesitan obtener liquidez sin dejar su hogar. Es una forma legal y efectiva de transformar patrimonio en ingresos, sin perder calidad de vida.
3. Vender el usufructo al nudo propietario
También es posible que el usufructuario decida vender su derecho de uso al nudo propietario. En este caso, el nudo propietario se convierte en pleno dueño de la vivienda, ya que se consolida el dominio.
Esta fórmula es habitual cuando hay buena relación entre ambas partes, por ejemplo, en contextos familiares. También puede utilizarse cuando el usufructuario ya no necesita el inmueble.
Una variante de esta operación es la renuncia del usufructo, donde el usufructuario cede su derecho de uso sin contraprestación. Sin embargo, este mecanismo requiere revisión legal, ya que puede tener implicaciones fiscales o sucesorias complejas.
Cómo calcular el valor del usufructo vitalicio
El valor económico del usufructo vitalicio depende fundamentalmente de la edad del usufructuario. La Agencia Tributaria establece un cálculo legal:
- Se parte del valor total del inmueble.
- Se aplica una fórmula: 89 menos la edad del usufructuario.
- El resultado se expresa como porcentaje del valor total del bien.
Por ejemplo, si el usufructuario tiene 70 años:
89 – 70 = 19% → el valor del usufructo será el 19% del valor del inmueble.
El resto (81%) será el valor de la nuda propiedad.
Esta proporción es clave para repartir los ingresos entre ambas partes y calcular los impuestos que deberá pagar cada uno.
Consejos legales antes de vender con usufructo
✔️ Acude a un notario desde el inicio del proceso. Toda operación que implique la transmisión de derechos sobre un inmueble debe estar debidamente formalizada.
✔️ Valora bien la edad del usufructuario y el estado del inmueble, ya que influyen directamente en la valoración y en la rapidez con la que se puede vender.
✔️ Consulta con un abogado o asesor fiscal para evitar errores en los cálculos o incumplimientos legales.
✔️ Piensa a largo plazo: algunas decisiones pueden tener consecuencias hereditarias o fiscales si no se estructuran correctamente.
Vender una vivienda con usufructo vitalicio es perfectamente viable, pero requiere claridad, coordinación entre partes y asesoramiento. Si estás considerando alguna de estas opciones y no sabes por dónde empezar, en Hausstar te ofrecemos asesoría integral para ayudarte a tomar la mejor decisión, de forma segura y rentable.