Todo el mundo es consciente de las ventajas que conlleva a un propietario alquilar su inmueble. Sin embargo, también existen casos en los que esta operación se puede complicar más de lo que cabría esperar. Siempre pueden darse contratiempos que nos empujen a desprendernos de nuestra propiedad de forma apresurada y susciten la siguiente pregunta: ¿es posible vender un piso alquilado?
Para contestar de forma rápida y concisa simplemente hay que saber que, mientras se respeten las directrices de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se pude realizar dicha operación. No obstante, a lo largo de este artículo vamos a tratar de profundizar y ver todo lo que hay que tener en cuenta a la hora de realizar este particular tipo de venta.
Por supuesto, a la hora de poner en venta un inmueble en estas condiciones, el o los inquilinos van a ser los primeros afectados por la decisión. Al existir un contrato de alquiler, tanto el arrendatario como el arrendador cuentan con derechos y obligaciones. Por esta misma razón, es lógico que haya que comunicar al inquilino que se pretende iniciar un proceso de venta y al posible comprador que existe un contrato de arrendamiento.
Por supuesto, siempre es preferible contar con la ayuda y el asesoramiento de profesionales del sector y en Hausstar hacemos todo lo posible por llevar este tipo a buen puerto y a gusto de todos los implicados.
La importancia del contrato
Uno de los primeros pasos que hay que llevar a cabo cuando se desea vender un piso alquilado es notificar formalmente al inquilino. El plazo mínimo ha de ser de 30 días antes de la fecha fijada para la venta y en el documento han de constar todas las condiciones relevantes que influyan en la compraventa del inmueble. Entre ellas destacan la voluntad de venta por parte del propietario, el precio exacto de la operación en relación con el valor de mercado o la forma y los plazos de pago.
Algo que muchos propietarios desconocen en una primera instancia es que la decisión de llevar a cabo esta operación no implica que el contrato de arrendamiento se extinga. En la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos se incluyó que el comprador debe mantener al inquilino en el piso durante, al menos, el tiempo restante que figure en el contrato.
Por poner un ejemplo, si al arrendatario le quedasen dos años por cumplir, el nuevo propietario no podría obligarle a abandonar en inmueble hasta que venciese el plazo. Cabe destacar que esta condición debe quedar estipulada en el contrato de venta para proteger los intereses del inquilino.
El derecho de preferencia
Otro punto a valorar es uno de los derechos más importantes que adquiere el inquilino; el de preferencia. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario debe transmitir las condiciones de la venta al inquilino y éste dispone de 30 días naturales para hacer un tanteo. En pocas palabras, significa que el arrendatario tendrá preferencia para adquirir la vivienda en el momento en que se ponga en venta.
Como consecuencia, el inquilino también puede hacer uso de los derechos de tanteo y de retracto. Acabamos de mencionar que el primero de los dos ofrece 30 días para decantarse como comprador. En cuanto al derecho de retracto, en caso de que el propietario decidiese prescindir de la notificación al inquilino o formalizase la operación por condiciones peores a que las que aparezcan en dicha notificación, se puede impugnar la venta.
Existen muy pocas excepciones en este apartado, pero una que se suele dar con bastante frecuencia es que se especifique en el contrato de alquiler la renuncia al derecho de preferencia. Por otro lado, si el vendedor es propietario de varias viviendas o locales del edificio o de su totalidad o si se vende a un mismo comprador, el inquilino no dispondrá de estos derechos.
La continuación del contrato de alquiler
Existen ciertos contratos que no fijan una fecha de finalización. Si se da este caso y el propietario desea vender el inmueble, el inquilino tiene la opción de permanecer en él durante un plazo máximo de 6 meses desde el día de la firma.
El comprador está obligado a continuar con todo tipo de contratos de arrendamiento adquiriendo el mismo rol, con los mismos derechos y responsabilidades, que el anterior propietario. Eso sí, es imprescindible que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad con fecha previa a la inscripción de la venta, de lo contrario el comprador no tendría por qué asumir estas obligaciones.
Por su parte, el inquilino no está obligado legalmente a cooperar entre ambas partes de la operación, aunque lo lógico es que trate de facilitar el trámite para que se resuelva de la mejor forma posible. Con esto en cuenta, puede permitir visitas al domicilio si existe una cláusula que lo especifique en el contrato, a petición del propietario o de forma voluntaria
Asimismo, al tratarse de un periodo algo incierto en cuanto a derechos y responsabilidades, la situación puede dar lugar a confusiones en cuanto al pago del alquiler. Se podría suponer que el inquilino no está obligado a hacer frente a las mensualidades que restan hasta el día de la firma, pero eso no es cierto. Las cuotas se deben pagar en los plazos acordados de principio a fin de contrato, aunque se cambie de propietario.
Por último, nos gustaría recordar que en Hausstar podemos resolver todo tipo de dudas relacionadas con la compraventa de propiedades, se encuentren o no bajo contrato de alquiler. Nuestros expertos en el sector inmobiliario son garantía de éxito en el proceso.