La venta con alquiler garantizado (sale & leaseback residencial) es una operación doble: vendes tu casa y, en la misma firma, te quedas a vivir como inquilino con una renta pactada y condiciones de permanencia claras. “Renta mensual: se paga una renta mensual pactada con el comprador. Continuidad: el vendedor conserva el uso y disfrute de la vivienda. Permite rentabilizar la propiedad, obteniendo dinero de la venta, sin necesidad de abandonar la vivienda.” Estas ideas-guía deben reflejarse negro sobre blanco en la escritura y en el contrato de arrendamiento para evitar dudas futuras. Un contrato bien blindado reduce tres riesgos: (1) inseguridad de permanencia, (2) gastos imprevistos mal repartidos y (3) contradicciones internas (por ejemplo, sobre actualización de la renta).
Cláusulas esenciales: precio, renta, duración y uso (con inscripción registral)
Ancla todo en cuatro pilares: precio de venta, renta, duración y uso. En mandatos reales se fija un precio de venta y una renta exacta, se define que “el cliente permanecerá viviendo en el inmueble en régimen de alquiler” y se pacta duración larga del arrendamiento, con inscripción en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros (ej.: 33 años; el nuevo propietario no podrá reclamar la vivienda para su uso particular). Además, se puede establecer una permanencia mínima (p.ej., 5 años) con penalización si el inquilino se va antes, referenciando el art. 11 LAU (una mensualidad por año pendiente). Este tipo de redacción aparece en modelos reales y conviene replicarla con precisión y sin ambigüedades.
Revalorización de la renta: cómo indexarla bien (y evitar contradicciones)
Define con claridad si la renta se actualiza o no y con qué índice. En documentos reales se ha visto una incoherencia: se dice que “se actualizará anualmente en base al IPC” y, acto seguido, “no estará sujeta a actualización alguna”. Evítalo: escoge una única regla (IPC, IGC u otra), fija mes de revisión, topes, suelo/techo de variación y un ejemplo numérico. Si prefieres renta plana (sin revisiones), elimínalo de todas las cláusulas, anexos y minutas para no dejar puertas abiertas.
Reparto de gastos y obras: quién paga IBI, comunidad, seguros y reparaciones
La paz contractual se gana aquí. Un reparto típico (y recomendable dejarlo en tabla o listado) es: IBI, derramas extraordinarias y seguro de continente a cargo del comprador/arrendador; cuota ordinaria de comunidad, seguro de contenido, tasa de residuos y suministros para el vendedor–inquilino. Además, distingue reparaciones extraordinarias (estructura/elementos comunes) de reparaciones ordinarias (mantenimiento del día a día). Todo esto figura en modelos reales y debe trasladarse con el máximo detalle al contrato.
Permanencia mínima, salidas y penalizaciones: cómo equilibrar las partes
Introduce una permanencia mínima razonable y un régimen de desistimiento equilibrado. Un ejemplo visto: permanencia 5 años; si el inquilino se marcha antes, indemniza con una mensualidad por cada año pendiente (referencia art. 11 LAU). También conviene pactar causas de resolución (impago, uso indebido, obras no autorizadas) y plazos de subsanación. Si el arrendador necesitara reubicar al inquilino por una obra mayor, prever alojamiento alternativo o rebaja temporal. Evita listas genéricas: concreta procedimientos y pruebas (requerimientos por burofax, actas de notificación, etc.).
Garantías y solvencia: depósitos, avales y condiciones de pago
Aunque el arrendatario es el antiguo propietario, el contrato de alquiler debe incluir garantías compatibles con la LAU: fianza legal y, si se pacta, garantía adicional (aval, depósito voluntario). En la mediación, es habitual autorizar al agente a recibir señales, arras y reservas en depósito, lo que exige un protocolo claro: qué se cobra, cuándo se libera y en qué supuestos se devuelve o se ejecuta. Redáctalo con precisión y anexa un formulario de recibo de arras.
Documentación imprescindible y anexos técnicos
Estandariza un checklist: DNI de titulares, título de propiedad, certificados de comunidad e IBI al corriente, certificado de cargas o deuda bancaria, certificado de eficiencia energética (CCEE), referencia catastral, inventario y estado de suministros. Añade planos/fotos, ficha técnica de instalaciones y, si procede, informe de ITE. Este paquete documental evita incidencias en notaría y posteriores dudas sobre el estado del inmueble.
Honorarios, exclusiva y arras: qué aceptar (y qué no) en la mediación
Si trabajas con un mediador, la exclusiva, la duración del encargo y los honorarios (p.ej., 4 % + IVA con mínimo y calendario de pago 50 % a arras / 50 % a escritura) deben constar con total transparencia. Define penalizaciones si el cliente vende al margen del mediador o rechaza una operación previamente aceptada por escrito; y aclara si el mediador puede cobrar honorarios al comprador por consultoría. Todo esto aparece en contratos de mediación reales y conviene adaptarlo a tu operación.
Derechos del consumidor, protección de datos y jurisdicción aplicable
Si el cliente es consumidor, incorpora derecho de desistimiento (14 días) cuando proceda y información de protección de datos (responsable, finalidad, legitimación, cesiones y ejercicio de derechos). Añade cláusula de jurisdicción y, si se quiere, mecanismos de resolución alternativa de conflictos. En mandatos reales se incluye el desistimiento con modelo de formulario y la política de datos completa.
Checklist final para firmar en notaría sin sorpresas
- Relee precio, renta, duración e inscripción registral; que no haya contradicciones internas.
- Comprueba que la cláusula de actualización de renta dice una única cosa (actualiza o no actualiza).
- Verifica el reparto de gastos (IBI, comunidad, seguros, suministros) y adjunta anexo firmado.
- Revisa permanencia mínima y penalizaciones (art. 11 LAU como referencia).
- Define garantías (fianza, depósitos) y el protocolo de arras/señales si hay intermediación.
- Reúne documentación (título, IBI, comunidad, cargas, CCEE) antes de la fecha de firma.
- Incorpora anexos de protección de datos y, si aplica, desistimiento del consumidor.