La nuda propiedad y sus formas de transmisión
Las prácticas inmobiliarias de hoy en día difieren de los métodos más tradicionales como la herencia o compraventa de propiedades debido a las nuevas exigencias de los propietarios y, sobre todo, a las alternativas que han ido surgiendo con el paso del tiempo.
Una de las soluciones que cada vez son más comunes entre propietarios mayores de 65 años es la transmisión de la nuda propiedad. Por lo general, este derecho va intrínsicamente ligado al usufructo, conformando ambos juntos la plena propiedad. No obstante, cabe la posibilidad de que el dueño de un inmueble venda solamente la nuda propiedad y sin perder el derecho a seguir viviendo en su casa y, de hecho, es una práctica cada vez más común.
Las condiciones de esta transacción dependen de los detalles que el inversor, que se transformará en el nudo propietario, y el vendedor, que pasará a ser el usufructuario, acuerden ante notario. Por lo general, se resuelve en un solo pago el día de la firma o se fracciona la cantidad convenida a modo de pago mensual, en ocasiones vitalicio. En cuanto se extingue el usufructo, ya sea por cumplimiento del plazo establecido o por fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario adquiere el dominio pleno de la vivienda.
Cualquier persona física o jurídica puede ser usufructuaria e incluso puede compartir esta titularidad con más de un individuo. Además, cabe destacar que, si un usufructuario fallece tras haber transmitido su derecho a un tercero, se extinguiría igualmente con el fallecimiento del usufructuario primitivo.
Compraventa y donación de la nuda propiedad
Una vez aclarados los conceptos básicos, pasemos a hablar de cómo se puede llevar a cabo esta solución que otorga la titularidad de un inmueble a una persona, pero no permite su uso y disfrute. Como ya hemos comentado, se trata de una alternativa ideal para personas mayores a las que les interesa obtener cierta liquidez para atender sus necesidades o vivir con mayor desahogo sin tener que dejar de vivir en su hogar.
Las ventajas que otorga este modelo afectan tanto al usufructuario como al nudo propietario. El primero puede disfrutar de la vivienda totalmente y esto significa que también puede sacar rendimiento económico y alquilárselo a terceras personas. Por su parte, el nudo propietario, tarde o temprano se convertirá en pleno propietario a un precio inferior del que hubiera tenido que pagar por el pleno dominio. Hay que enfocar su papel como el de un inversor a largo-medio plazo, dependiendo de la edad del dueño original de la propiedad.
Sin embargo, esta no es la única fórmula que se puede aplicar a la nuda propiedad, sino que también se puede donar en favor de hijos, nietos, herederos o terceros en cuestión. Actualmente se puede llevar a cabo este tipo de transmisión y en el momento de la extinción del usufructo, el nudo propietario no tiene que otorgar escritura pública de partición hereditaria con los otros participantes a la hora de heredar este derecho.
Tampoco forma parte de la comunidad hereditaria para consolidar la titularidad sobre el inmueble, sino que puede solicitar directamente el reflejo de la consolidación en el Registro de la Propiedad. Además, cabe destacar que este proceso no se puede denominar un pacto sucesorio sobre una herencia futura.
La inscripción en el Registro de la Propiedad
Como acabamos de mencionar, se puede solicitar la consolidación de la titularidad o el derecho de usufructo sobre un bien inmueble e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Para ello, se requiere una escritura pública de conformidad ante notario, ya sea realizado a título oneroso o de forma gratuita.
No obstante, si un usufructo temporal se ha extinguido, el nudo propietario puede solicitar directamente una instancia privada para hacer constar en el Registro de la Propiedad su consolidación. En el caso de los usufructos vitalicios, también se debe presentar el certificado de defunción del usufructuario. No se trata de un proceso muy complejo, ya que el contrato inicial detalla con suficiencia cómo se ha de proceder en estos casos y el Registro de la Propiedad no exige tampoco grandes formalidades.
Al fin y al cabo, el certificado de defunción es un título más que suficiente como para reflejar la consolidación de ambos derechos que se ha de solicitar a través de una instancia privada. Por lo tanto, no hace falta prestar un nuevo consentimiento en un documento público.
Tampoco se necesita una solicitud de cancelación por parte de todos los nudo-propietarios (si es que los hubiera) porque valdría que cualquiera de ellos solicitase la cancelación del usufructo. Una vez solicitada, el Registro de la Propiedad ya puede hacer constar la consolidación del usufructo con la nuda propiedad. Este proceso está amparado por el ministerio de la ley y lo abala el mismo contrato que constituyó el usufructo en primer lugar.
Por último, nos gustaría recalcar que este tipo de procesos llevan tiempo y es preciso conocer bien todos los detalles de cada situación particular. En Hausstar contamos con un equipo de profesionales expertos en el campo inmobiliario y estamos a disposición de nuestros clientes para resolver cualquier tipo de dudas y ayudar siempre que sea posible.