¿Qué es la nuda propiedad y cómo se divide con el usufructo?
Cuando una persona vende o transmite la nuda propiedad de una vivienda, está cediendo la titularidad del inmueble, pero conservando el derecho de uso: esto es lo que se conoce como usufructo. Así, el nudo propietario es legalmente el dueño, pero no puede usar la casa; mientras que el usufructuario puede vivir en ella o alquilarla, aunque no sea su propietario.
Este tipo de operación es muy común entre personas mayores que desean obtener liquidez sin abandonar su hogar. Al dividir el pleno dominio, se generan dudas frecuentes sobre los gastos: ¿quién paga el IBI? ¿la comunidad? ¿las reparaciones?
Vamos a resolverlo con claridad.
¿Quién paga el IBI en una nuda propiedad?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), según establece la Ley de Haciendas Locales, debe ser abonado por la persona que disfruta del bien, no necesariamente quien lo posee.
Por tanto, cuando existe un usufructuario, el IBI lo debe pagar él. Esto se debe a que tiene el derecho de uso, y por tanto, está obligado al pago del tributo.
“En caso de que usufructo y nuda propiedad recaigan en diferentes personas, solo se generará un recibo, que corresponderá abonar al usufructuario y, en su defecto, al nudo propietario” — Ayuntamiento de Madrid.
No obstante, es posible pactar lo contrario, y que sea el nudo propietario quien se haga cargo del IBI, especialmente si ambas partes lo acuerdan por contrato privado o escritura pública.
Reparto de gastos entre nudo propietario y usufructuario
Uno de los errores más comunes es pensar que el nudo propietario no tiene que pagar nada. Si bien no usa la vivienda, sí tiene obligaciones:
Gastos que asume el nudo propietario:
- Reparaciones extraordinarias (estructurales, tejados, instalaciones generales).
- Cuota de comunidad (salvo que se acuerde lo contrario).
- Posibles derrames importantes por reformas.
- Parte proporcional del seguro del continente (estructura del inmueble).
Gastos que debe asumir el usufructuario:
- IBI, salvo pacto diferente.
- Todos los suministros (agua, luz, gas, internet…).
- Reparaciones ordinarias (mantenimiento cotidiano).
- Parte del seguro de contenido y responsabilidad civil.
Este reparto responde a la lógica del uso: quien vive y disfruta del inmueble se hace cargo de los costes operativos.
¿Qué impuestos se pagan al vender la nuda propiedad?
La venta de la nuda propiedad también implica ciertas obligaciones fiscales:
- Vendedor (nudo propietario):
- IRPF: debe declarar la ganancia patrimonial en su declaración. Si es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual, está exento.
- Plusvalía municipal: siempre debe pagarse, sin importar la edad del vendedor.
- Comprador (nuevo nudo propietario):
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): se aplica al valor de la nuda propiedad y varía según la comunidad autónoma.
Este punto es clave: la plusvalía municipal se paga siempre, y no se beneficia de la exención del IRPF que sí aplica para mayores de 65 años.
¿Se puede pactar quién paga el IBI y otros gastos?
Sí, y de hecho es lo más recomendable. Aunque la ley establece unas reglas por defecto, muchas operaciones de compraventa de nuda propiedad incluyen cláusulas donde se redefine el reparto de gastos.
En Hausstar, por ejemplo, siempre recomendamos dejarlo todo por escrito y notariado. Esto evita malentendidos y conflictos futuros entre las partes. Es habitual, por ejemplo, que el nudo propietario quiera asumir el IBI si no hay usufructo vitalicio, sino temporal.
Consejos prácticos antes de comprar o vender una nuda propiedad
✔️ Consulta con un abogado o asesor fiscal antes de firmar. El reparto de gastos puede afectar la rentabilidad real.
✔️ Incluye todos los acuerdos en el contrato o escritura notarial. No confíes en pactos verbales.
✔️ Si eres usufructuario, conserva todos los recibos (IBI, luz, reparaciones) por si necesitas justificar pagos.
✔️ Si eres nudo propietario, revisa el estado de conservación del inmueble y asegúrate de que el usufructuario cumple con su parte.
En resumen, entender bien quién paga el IBI en una nuda propiedad y cómo se reparten los demás gastos es fundamental para evitar sorpresas. Lo ideal siempre es pactar con claridad y apoyarse en profesionales con experiencia en este tipo de operaciones.
Si estás pensando en vender o adquirir una nuda propiedad, o necesitas asesoría sobre los gastos y tributos implicados, contacta con nosotros en Hausstar. Te acompañaremos en cada paso con total transparencia.