Como su propio nombre indica, este concepto hace alusión al caso en el que dos o más personas comparten la propiedad de un bien. En cuanto a la extinción del condominio, se suele dar en situaciones de matrimonios con una vivienda compartida que están atravesando un proceso de divorcio.
Además de en matrimonios, en el sector inmobiliario también es común que el condominio se dé en herencias, donde tampoco es extraño que dos o más hermanos decidan disolver esta “copropiedad”. Para ello, lo mejor es que la extinción de condominio se lleve a cabo de forma amistosa, aunque en ocasiones surgen conflictos si una de las partes se opone a la venta de la propiedad. En este tipo de ocasiones se utiliza la “división de la cosa común”, un procedimiento judicial que acaba en la venta forzosa o subasta del bien.
Mucha gente ha oído hablar del condominio de diferentes formas como podría ser la copropiedad, comunidad de bienes, proindiviso o nombres similares. Por lo general, los distintos propietarios del bien ostentan porcentajes equitativos o desiguales del mismo.
Condiciones, causas y consecuencias de la extinción del condominio
Las principales circunstancias que se tienen quedar para que se produzca la extinción del condominio son dos. La primera es que uno o más de un propietario no desee seguir formando parte de la comunidad de bienes y la segunda que se trate de una propiedad indivisible y que no se pueda repartir entre las partes. Una vivienda formaría parte del segundo ejemplo.
En cuanto a las causas, como ya hemos comentado al principio, lo más habitual suelen ser los divorcios y las herencias entre varios hermanos. En caso de no llegar a un acuerdo amistoso, la acción judicial conocida como división de la cosa común se encuentra recogida en el Código Civil e indica que ningún propietario está obligado a permanecer en la comunidad y tiene derecho a solicitar que se divida la cosa común en cualquier momento. Existen dos formas de hacerlo:
Con acuerdo:
La primera solución viable es disolver la copropiedad con una compensación económica. La persona o personas que quieren vender pueden obtener una suma de dinero acordada por la otra o las otras partes. Al fin y al cabo, no es otra cosa que una cesión de su cuota de participación a cambio de una compensación económica.
Un ejemplo muy común es el de una pareja separada en la que uno de los dos propietarios desea mantener la vivienda y el otro no. La persona interesada puede comprar la otra parte por un precio razonable, de lo contrario deberán llegar a un acuerdo para vender la propiedad.
Sin acuerdo:
Si, por el contrario, no se consiguen acercar posturas, es posible que haya que entrar en terreno judicial y que el bien acabe siendo subastado. Cabe destacar que los propietarios pueden intervenir en el proceso y fijar ciertas condiciones para la subasta o establecer un precio mínimo. No obstante, de acuerdo a la normativa, es posible que el bien se adjudique sin llegar al valor de mercado y el juez siempre será quien tenga la última palabra. Con esto en cuenta salta a la vista que, por lo general, es preferible cerrar un acuerdo de forma amistosa.
Gastos e impuestos en la disolución del condominio
A decir verdad, los gastos de una extinción de copropiedad son bastante variables. Es complicado establecer un método o herramienta de cálculo del precio de extinción de condominio que se adecúe a la mayoría de casos, ya que depende en gran medida del tipo de solución que alcancen los propietarios.
Por lo general, los gastos los paga quien vea aumentada su cuota de propiedad debido a la cesión de la otra o las otras partes. Además, abonará el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que suele representar en torno al 1% del valor total del inmueble, dependiendo de cada Comunidad Autónoma.
No hay que olvidar que la disolución de la copropiedad es notablemente más rentable que la compraventa, debido en parte a que no existe el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Tampoco se aplica el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ni plusvalía municipal sobre este tipo de operaciones.
A pesar de ello, hay que afrontar de igual forma los gastos de notaría, gestoría y registro para que la operación quede registrada y se protejan los derechos de los propietarios. Además, todo beneficio obtenido por la cesión de la parte de una propiedad ha de tributar en el IRPF, siempre y cuando el valor declarado en la extinción sea superior al valor de adquisición del bien.
Por otro lado, es muy habitual que en los matrimonios se comparta una hipoteca asociada al inmueble con propiedad compartida. Si una de las dos personas se convierte en plena propietaria deberá actualizar asimismo el contrato hipotecario para responsabilizarse del pago del préstamo. Si la entidad bancaria no estuviese dispuesta a conceder el préstamo a una sola persona, tocará negociar con ellos, incluir avales o lo que sea necesario.
¿Qué ocurre con el usufructo?
Otro punto importante en este tipo de situaciones es el derecho al uso y disfrute del inmueble, que no requiere la propiedad del bien. Dentro de un divorcio se ha de respetar el usufructo a favor de una de las partes, pudiéndose decidir vía convenio regulador o sentencia judicial. En algunos casos se puede definir un usufructo vitalicio en la propiedad de un matrimonio en caso del fallecimiento de uno de los dos, aunque sean los descendientes quienes figuren en la herencia.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que la cesión de una cuota de propiedad hacia otra persona siempre es más rentable fiscalmente hablando que la venta de la misma. En Hausstar siempre nos gusta resolver cualquier tipo de dudas relacionadas con el mundo inmobiliario a nuestros clientes y estamos a su entera disposición.