Fase de pre-captación (validar viabilidad)
- DNI/NIE y estado civil de todos los intervinientes.
- Título de propiedad (escritura o adjudicación de herencia).
- Nota simple registral reciente (≤ 7 días) y recibo de IBI al día.
- Referencia catastral y certificado de eficiencia energética (CCEE).
- Certificado de deuda pendiente si existe hipoteca/carga.
- Certificados de comunidad: “al corriente” y detalle de derramas aprobadas.
- Últimas facturas de suministros (agua, luz, gas) y situación del contrato.
- Si hay usufructo vitalicio existente: escritura de constitución/causa (herencia, donación, venta previa) y edad del usufructuario.
Fase de negociación (definir precio y reparto)
- Borrador de contrato/arras con identificación de quién es nudo propietario y quién mantiene el usufructo.
- Anexo de reparto de gastos (IBI, comunidad, seguros, ordinarias/extraordinarias).
- Cálculo del valor del usufructo por edad (regla 89-edad) y de la nuda propiedad.
- Calendario de pagos, penalizaciones, condición suspensiva (p.ej., cancelación de carga).
Fase de firma en notaría
- Minuta notarial de compraventa de nuda propiedad con reserva de usufructo (o reconocimiento del existente).
- Liquidación de impuestos (ITP/ISD/plusvalía) según el caso.
- Justificante de honorarios y provisión de fondos (notaría/registro/gestoría).
- Autorizaciones, poderes (si los hay) y medios de pago bancarios (SEPBLAC).
Postfirma y registro
- Presentación telemática al Registro de la Propiedad.
- Asientos de entrada, calificación y inscripción.
- Entrega de copias simples y facturas; cierre de gestoría.
- Comunicación a comunidad/seguros/IBI del cambio de titularidad de la nuda propiedad.
Documentación del vendedor/usufructuario y del comprador/nudo propietario
Vendedor que reserva usufructo (o usufructuario actual)
- Documento que acredite el derecho de usufructo y su origen (vitalicio/temporal).
- Acreditación de edad (impacta en la valoración).
- Compromiso de conservar el bien y relación de gastos ordinarios que asumirá (suministros, pequeñas reparaciones, contenido/RC).
- En su caso, certificado de no arrendamiento o copia del contrato si existe alquiler.
Comprador de la nuda propiedad
- Prueba de solvencia y origen de fondos (prevención blanqueo).
- Aceptación del derecho de uso del usufructuario y del reparto de gastos extraordinarios (estructura, derramas, continente).
- Si financia la compra, condiciones de la hipoteca sobre nuda propiedad (viable, con matices bancarios).
Gastos de notaría, registro y gestoría: quién paga qué en la práctica
- Notaría (escritura): cada parte sus copias; la matriz suele abonarla el comprador de la nuda propiedad (por uso general), salvo pacto en contrario.
- Registro de la Propiedad: quien inscribe su derecho, típicamente el comprador de la nuda propiedad.
- Gestoría: si la operación se tramita con gestoría, la abona quien la contrata (habitualmente el comprador), salvo pacto distinto.
- Tasación (si hay financiación): la paga el comprador.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): por regla general, a cargo del transmitente de la nuda propiedad (vendedor), salvo normativa/local y pacto.
- ITP o ISD:
- Si el comprador adquiere por compraventa, paga ITP sobre el valor de la nuda propiedad.
- Si la adquisición es por donación/herencia, aplica ISD según CCAA sobre el valor del derecho.
- IRPF del vendedor: puede existir ganancia patrimonial (exención si >65 y vivienda habitual).
- Arbitraje/seguro de impagos (si hay alquiler adicional): quien lo solicite.
Recomendación: fija todo en un Anexo de Reparto de Gastos (notaría, registro, gestoría, impuestos y futuros: IBI, comunidad, continente, derramas) y fírmalo junto con la escritura para evitar discusiones posteriores.
Impuestos habituales: ITP/ISD, IRPF y plusvalía municipal
- ITP (compraventa): lo paga el comprador de la nuda propiedad; la base es el valor de la nuda propiedad (100% – % usufructo por edad).
- ISD (donación/herencia): lo paga el adquirente, base = valor del derecho transmitido; revisar bonificaciones autonómicas.
- IRPF (vendedor): si hay beneficio, ganancia patrimonial; exención si es mayor de 65 y transmite su vivienda habitual.
- Plusvalía municipal: generalmente a cargo del transmitente; comprobar coeficientes y posibles supuestos de no sujeción o minoración.
Cláusulas y certificaciones que evitan problemas tras la firma
- Valoración por edad: dejar reflejada la fórmula aplicada (p.ej., 89-edad) y el valor de cada derecho.
- Reparto de gastos futuro: ordinarios (usufructuario) vs. extraordinarios (nudo propietario). Menciona expresamente IBI, comunidad, derramas, seguros.
- Obras y mejoras: el nudo propietario puede mejorar sin perjudicar el valor del usufructo; el usufructuario no puede alterar sustancialmente sin consentimiento.
- Seguro: continente a cargo del nudo propietario; contenido/RC del usufructuario.
- Certificados: comunidad “al corriente”, IBI, cargas, CCEE, y —si procede— situación arrendaticia.
Derechos y obligaciones del nudo propietario que impactan en la documentación
- Derechos:
- Propiedad (sin uso); vender la nuda propiedad respetando el usufructo; hipotecarla (la hipoteca se extenderá al usufructo si se consolida); obras/mejoras sin disminuir el valor del usufructo; consolidación del pleno dominio al extinguirse el usufructo.
- Obligaciones:
- Reparaciones extraordinarias (estructura/elementos comunes).
- Respetar el derecho del usufructuario (no perjudicar su disfrute).
- Tributos sobre el capital (p.ej., contribuciones no ligadas al uso); el IBI suele vincularse al uso (habitualmente, usufructuario), salvo pacto.
- Si la finca está hipotecada antes del usufructo, el nudo propietario responde frente al usufructuario si hay ejecución que le perjudique.
- Gastos de comunidad: por principio, del propietario; puede pactarse internamente que los asuma el usufructuario (sin oponibilidad a la comunidad si discrepa).
Traducción práctica: estas reglas condicionan los anexos. Si no se plasman por escrito (quién paga qué, qué obras puede hacer cada uno), nacerán conflictos.
Errores frecuentes y cómo evitarlos (caducidades, cargas, comunidad)
- Notas simples caducadas: pedir una nueva justo antes de firmar (y revisar cargas y anotaciones preventivas).
- Calcular mal la proporción de nuda/uso: valida la edad exacta y guarda copia del cálculo.
- No pactar derramas: especifica quién asume derrama aprobada antes y después de la firma.
- Falta de CCEE o datos catastrales: bloquea trámites y puede generar sanciones.
- Omisión de arrendamientos: si existe un inquilino, adjunta contrato y recibos; si no, declara situación de hecho.
- Confusión IBI/comunidad: usa un cuadro simple en anexo para cada gasto.
Guía express para la firma: orden de carpetas y anejos
- Identidad y título: DNI/NIE, libro de familia/estado civil, escritura de propiedad.
- Situación jurídica: nota simple “del día”, cargas/hipoteca, arrendamientos, usufructo y edad.
- Situación económica: IBI, comunidad (certificados), derramas, suministros.
- Técnico-catastral: referencia catastral, planos, CCEE, ITE (si aplica).
- Contrato/minutas: escritura de venta de nuda propiedad con reserva/reconocimiento de usufructo, anexos de reparto y cálculo, medios de pago.
- Fiscalidad y gastos: liquidaciones (ITP/ISD/plusvalía), provisiones, gestoría.
- Registro: justificantes de presentación e inscripción, entrega de copias y facturas.
Conclusión y recursos: plantilla de checklist y contacto
Una operación de nuda propiedad bien documentada es ágil y segura: evita sorpresas de comunidad, delimita quién paga qué desde el primer día y reduce riesgos fiscales. La clave está en tres anclajes: (1) papeles al día y sin caducidades, (2) cálculo claro del valor del usufructo por edad y (3) anexos que distribuyan gastos, obras y seguros con precisión.
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